～表面利回りではなく、本当に手残りが多い海外不動産投資ランキング～
海外不動産投資の相談を受けていると、必ずと言っていいほど出てくる言葉があります。
「利回りは何％ですか？」
確かに利回りは重要です。
しかし、私はいつも投資家の方へ同じことをお伝えしています。
「表面利回りを見ても意味がありません。」
重要なのは、管理費・固定資産税・保険料・修繕費・空室率・賃貸管理手数料などを差し引いた、実質利回り（ネット利回り）です。
例えば表面利回り10％でも、維持コストが大きければ実質利回りは5％になることもあります。
逆に表面利回り7％でも、維持コストが低ければ実質利回り6％以上になることもあります。
今回は私自身がこれまで見てきた世界各国の不動産市場を基に、「実質利回り」という観点でランキングを作成したいと思います。
なお、当然ながらエリアや物件種別によって大きく異なります。
また、同じ国でも首都と地方では全く数字が違います。
さらに、今後の相場変動によっても変わります。
あくまでも2026年時点における一般的な投資用レジデンスや小規模商業物件を前提とした参考値としてご覧ください。
第10位 オーストラリア（ブリスベン・パース）
想定実質利回り：3.0～4.5％
オーストラリアは移住先としては非常に魅力的ですが、利回りだけで見ると高くありません。
特にシドニーやメルボルンは利回りがかなり低い水準です。
一方でパースやブリスベンは比較的高めですが、それでも日本の高利回り物件ほどではありません。
ただし、法制度の安定性、人口増加、通貨分散を考慮すると一定の魅力はあります。
純粋な高利回り投資というより、資産保全型市場と言えるでしょう。
第9位 イギリス（マンチェスター・リバプール）
想定実質利回り：4.0～5.0％
ロンドンは利回りが低いため対象外としましたが、ロンドンも昨年の一時的な価格下落により利回りはかなり高い物件もあります。
地方都市になるともう少し話が変わります。
特にマンチェスターやリバプールは依然として高い賃貸需要があります。
学生需要、若年層需要、移住需要。
これらが強く支えています。
法制度も整っており、海外投資初心者にも比較的向いている市場です。
第8位 日本（地方都市）
想定実質利回り：4.5～5.5％
意外に思われるかもしれません。
しかし日本の地方都市は実質利回りで見ると悪くありません。
特に福岡、札幌、仙台、広島。
この辺りは安定しています。
ただし人口減少リスクがあります。
また将来的な家賃上昇は期待しにくいです。
そのためキャピタルゲインよりインカム重視の市場です。
第7位 アメリカ（テキサス・中西部）
想定実質利回り：4.5～5.5％
昔はもっと高かった印象です。
しかし近年は価格上昇により利回りは低下しています。
また、固定資産税、保険料、修繕費が高額です。
特にテキサスは保険料や修繕費の上昇が顕著です。
表面利回りだけ見ると良く見えますが、実質で見ると想像より低くなることがあります。
※この続きは会員限定です。
無料会員登録・ログインすると続きをご覧いただけます。
