—「毎月赤字なのに資産形成」は、本当に成立しているのか—
ここ10年ほど、日本では、「サラリーマンでもできる資産形成」 、「年金対策」、 「節税」 、「生命保険代わり」などの理由で、ワンルームマンション投資がかなり営業されてきました。
特に、新築区分マンション、都心ワンルーム、節税系提案
この辺りは、一度は営業電話を受けたことがある方も多いと思います。
そして説明では、かなり高い確率でこう言われます。
「毎月少し持ち出しがあるだけです」、 「将来的に資産になります」、 「ローン完済後に家賃収入が入ります」、 「節税になります」
しかし、個人的には昔からかなり疑問があります。
それは毎月赤字なのに、なぜそれが“良い投資”なのか？ということです。
今回は、ワンルーム投資を検討している初心者の方向けに、
- なぜ毎月赤字になりやすいのか？
- 本当に資産形成になるのか？
- 何が問題なのか？
を、かなりロジカルに整理していきます。
なお、本記事は一般的な不動産投資の考え方を整理したものであり、すべてのワンルーム投資を否定するものではありません。
まず結論
「毎月赤字」は、かなり危険
かなり先に言います。
個人的には、賃料収入−支出が毎月マイナスの時点で、投資としてかなり弱いと思っています。
なぜなら、投資の基本は、お金を生むことだからです。
しかし多くのワンルーム投資は、毎月持ち出しがあります。
つまり、毎月お金を払っている。
ここがまず大きな違和感です。
実際によくある数字
かなりリアルな例です。
例えば、新築ワンルームで 価格：3,500万円、家賃：月10万円、年間：120万円、表面利回り：約3.4%の案件があるとします。
これ、かなり低いですね。
ここから経費が引かれる
実際には、
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 管理委託費
- 火災保険
- 原状回復
- 空室リスク
などがあります。
例えば、
管理費等：月2万円
年間：24万円
手残り：96万円。
さらにローン返済
例えば、借入額：3,500万円、金利：2%、期間：35年だとすると、毎月返済は概ね、約11.6万円前後になります。
つまり、
家賃10万円
↓
返済11.6万円
↓
さらに管理費等2万円
結果たして、毎月3〜4万円近い赤字。
これ、かなり普通にあります。
「でもローン返済してるから資産になる」は本当か？
ここでよく言われます。
「ローン返済しているから、実質貯金です」
確かに理屈は分かります。
しかしここでかなり重要なのが出口価格です。
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