—表面利回り10%でも、実際は全然儲かっていないことがあります—

不動産投資を始めたばかりの方が、最も最初に見る数字。

それが利回りです。

実際、物件サイトを開くと、

「利回り8.5%」
「利回り10.2%」
「高利回り12%」

など、かなり目立つように表示されています。

そして多くの方が、無意識のうちに「利回りが高い＝良い物件」と思ってしまいます。

しかし、実務の世界で長く見ていると、かなり強く感じることがあります。

それは表面利回りほど、当てにならない数字はないということです。

むしろ初心者ほど、高利回り物件に飛びついてしまうケースをかなり見ます。

今回は、国内不動産投資でかなりありがちな、「利回りの勘違い」について、かなり実践的に整理していきます。

なお、本記事は一般的な不動産投資の考え方を整理したものであり、実際の投資判断については物件や融資条件により大きく異なるため、専門家へ相談することを推奨します。

まず知るべき

「表面利回り」と「実質利回り」は全く違う

まず最初にここです。

不動産サイトで表示される利回りの多くは表面利回りです。

計算式はかなり単純です。

例えば、価格5,000万円、年間家賃500万円なら、表面利回り10%になります。

ここだけ見ると「かなり良いじゃないか」と思います。

しかし問題は、ここには何も経費が入っていないことです。

現実には、家賃は全部残らない

運営コスト：

• 固定資産税
• 管理費
• 修繕費
• 火災保険
• 共用電気代
• 空室損
• 原状回復費
• 仲介料

などが発生します。

つまり、年間家賃500万円＝年間利益500万円ではありません。

ここが初心者が最も勘違いしやすい部分です。

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