—銀行目線と“2棟目戦略”から考える、本当に重要な選び方—
木造アパート投資を始める際、多くの人が最初に悩むのが、
「1棟目は新築が良いのか」
「それとも中古から始めるべきなのか」
という問題です。
インターネット上では、新築派・中古派それぞれの意見がありますが、実務的な視点から言えば、この問題は単純に「どちらが儲かるか」では決まりません。
むしろ本当に重要なのは銀行がどう見るか、 2棟目を買える状態を作れるか
この2点です。
1棟目の選択は、その後の投資スピードを大きく左右します。最初の1棟がうまくいけば2棟目は早くなり、逆に最初でつまずくと、数年間動けなくなることもあります。
この記事では、銀行の評価や今後の買い増し戦略まで含めて、「新築と中古のどちらが1棟目に向いているのか」を現実的な視点で整理していきます。
なお、本記事は一般的な考え方を整理したものであり、実際の投資判断や融資条件は金融機関や個人の属性によって大きく変わるため、必ず金融機関や専門家と相談しながら進めることが重要になります。
まず理解すべき
1棟目は「利益」より「信用」を作る物件
1棟目の投資で最も重要なのは、実は利益そのものではありません。
重要なのは銀行からの信用を作ることです。
金融機関は、1棟目の結果を非常に重視します。特に次のような点を見ています。
- 予定通り運用できているか
- 家賃収入が安定しているか
- 借入の返済が問題なく進んでいるか
つまり、1棟目は「実績作り」の意味合いが非常に強いのです。
ここを理解していないと、「利回りが高そう」という理由だけで物件を選び、結果として銀行評価を落としてしまうこともあります。
新築アパートの最大の特徴
銀行評価が取りやすい
1棟目として新築アパートを選ぶ最大のメリットは、銀行評価が取りやすいという点です。
金融機関にとって、新築物件はリスクが低く見えやすい資産です。理由は非常に明確です。
まず、建物が新しいため、修繕リスクが低いと判断されやすいこと。築年数が浅い物件は、一定期間大きな修繕が発生しにくいと見られるため、安定した運用が期待されやすくなります。
さらに、新築は融資期間が長く取れることが多いのも特徴です。例えば、築浅の木造アパートであれば、比較的長い融資期間が設定される可能性があります。これにより、毎月の返済額が抑えられ、キャッシュフローが安定しやすくなります。
この「安定性」は、銀行にとって非常に重要な要素です。
新築の注意点
利回りが低くなりやすい現実
一方で、新築には明確な弱点もあります。
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