—失敗する人は「価格」を見て、成功する人は「構造」を見ている—
プレビルド（建築前販売）投資は、海外不動産投資の中でも大きな利益を生む可能性がある一方で、最も失敗談が多い分野でもあります。特に東南アジアでは、一時期多くの日本人投資家が参入し、その中で成功した人もいれば、思うような結果にならなかった人もいます。
しかし、実務の現場で数多くの案件を見てきた中で感じるのは、「安全な案件」と「危険な案件」には、実はかなり分かりやすい違いがあるということです。
そして多くの失敗は、「価格」や「利回り」ばかりに目を向けてしまい、本来見るべき「案件の構造」を見ていなかったことに原因があるケースが非常に多いのです。
ここでは、プレビルド投資において、本当に見るべきポイントを整理していきます。なお、本記事は一般的な考え方の整理であり、実際の投資判断は必ず専門家などと確認しながら行うことが前提になります。
最初に見るべきは「開発会社」
ここで9割決まると言ってもいい
プレビルド案件を評価する上で、最も重要なのは物件そのものではなく、「開発会社」です。
なぜなら、完成するかどうかは、立地よりも、間取りよりも、価格よりも、「誰が作るか」によって決まるからです。
実務の現場で見てきた完成しない案件の多くは、例外なく開発会社の体力や実績に問題があるケースでした。例えば、過去に小規模な物件を1〜2棟しか完成させたことがない会社が、突然数百戸規模の大型開発を始めているようなケースです。
こうした案件では、最初は順調に見えても、途中で資金不足に陥る可能性が高くなります。
逆に、安全性が高い案件の多くは、過去に同規模、あるいはそれ以上のプロジェクトを複数完成させている会社が手掛けています。過去の完成実績は、何よりも信用できるデータの一つです。
危険な案件の典型
「初めての大型プロジェクト」
実務上、かなり注意すべきなのが、開発会社にとって「初めての大型案件」です。
例えば、それまで100戸規模の物件しか作っていなかった会社が、突然500戸以上の大型開発を始めた場合、これはかなり注意が必要なサインになります。
なぜなら、プロジェクトの規模が大きくなるほど、資金調達能力、工程管理能力、人材管理能力など、あらゆる能力が求められるからです。
経験が不足している状態で規模だけ大きくなると、途中で問題が発生する確率は一気に高くなります。
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