—知らずにやると後から税金を請求される、かなり重要なルール—
このテーマは実務上かなり重要です。特に、日本国内の不動産を外国人が保有しているケースでは、オーナー本人よりも、借主や管理会社側に源泉徴収義務が発生する可能性があるという点が非常に大きな特徴になります。
また、本記事の内容は一般的な制度の整理であり、実際の税務判断は個別事情によって変わる可能性があります。最終判断は必ず税理士などの専門家に確認することが前提である点は必ず押さえておいてください。
まず理解すべき
「非居住者」とは誰のことか
このテーマで最初に重要になるのは、「非居住者とは誰なのか」という点です。
税務上の非居住者とは、簡単に言えば、日本に住所がない、または生活の拠点が日本にない人を指します。
つまり、
- 外国人で海外に住んでいる
- 日本人でも海外赴任で長期滞在している
このような人も「非居住者」になる可能性があります。
ここで注意したいのは、外国人かどうかではなく、日本に住んでいるかどうかが判断基準になるという点です。この判断を間違えると、源泉徴収の要否そのものが変わってしまいます。
なぜ賃料に源泉徴収が必要になるのか
非居住者が日本の不動産を保有して賃貸している場合、その賃料収入は「日本国内源泉所得」として扱われます。
つまり、日本国内で発生した所得として、日本で税金が課される対象になります。
ただし、非居住者の場合、日本国内で税務手続きを行わない可能性もあるため、日本の税法では次のような仕組みが設けられています。
賃料を支払う側が、あらかじめ税金を差し引いて支払う
これが源泉徴収です。
源泉徴収の税率は何％なのか
非居住者に対して不動産の賃料を支払う場合、一般的な源泉徴収税率は20.42％（所得税＋復興特別所得税）です。
これはかなり高い数字に見えるかもしれませんが、ここでも重要なのは、これが最終税額とは限らないという点です。
あくまで「前払いの税金」という位置付けであり、後に確定申告によって調整される可能性があります。
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