海外不動産を検討する前に“絶対に”知るべき3つの真実

■なぜ今、海外不動産に再び注目が集まっているのか

2020年代以降、日本国内の不動産価格は上昇したが、実質利回りは急減している。
都心（東京23区）は表面利回り3〜4％台が当たり前、地方の築古も出口が曖昧で実質利回りは1〜2％に落ちるケースも珍しくなくなった。

加えて、円安・インフレ・税負担増。
「海外に分散しなければ資産形成は難しい」と考える人が加速度的に増えている。

しかし、ここに「罠」がある。
海外不動産市場には、日本の感覚では到底読み切れない“３つの真実”が存在する。

本稿では、この3つの真実を“投資実務の視点”で徹底解説する。

真実①：海外不動産の“収益構造”は、国によってまったく異なる

海外不動産の収益源は、日本のように「家賃＋売却益」ではない。国ごとにロジックが根本的に違う。

• ケース1：アメリカ

収益構造の中心はキャッシュフロー。
・市場が巨大
・借り手の層が厚い
・賃料上昇が早い
・銀行融資が使いやすい
→結果として“家賃収入で回す投資”が成立する。

平均利回り：5〜8％（都市・物件次第）

• ケース2：東南アジア（タイ、フィリピン、ベトナム）

売却益狙いが主軸。
理由はシンプルで、人口増加・都市化で価格上昇が起こりやすいから。

• ケース3：中央アジア（モンゴルなど）

短期での価格上昇＋高利回りのハイブリッド型。
都市成長スピードが日本や欧米の10〜20倍の伸び率で、
“未成熟市場ゆえの投資妙味”が存在する。

• 結論

日本での不動産観を持ったまま海外に入ると失敗する。

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