海外不動産を検討する前に“絶対に”知るべき3つの真実
■なぜ今、海外不動産に再び注目が集まっているのか
2020年代以降、日本国内の不動産価格は上昇したが、実質利回りは急減している。
都心（東京23区）は表面利回り3〜4％台が当たり前、地方の築古も出口が曖昧で実質利回りは1〜2％に落ちるケースも珍しくなくなった。
加えて、円安・インフレ・税負担増。
「海外に分散しなければ資産形成は難しい」と考える人が加速度的に増えている。
しかし、ここに「罠」がある。
海外不動産市場には、日本の感覚では到底読み切れない“３つの真実”が存在する。
本稿では、この3つの真実を“投資実務の視点”で徹底解説する。
真実①：海外不動産の“収益構造”は、国によってまったく異なる
海外不動産の収益源は、日本のように「家賃＋売却益」ではない。国ごとにロジックが根本的に違う。
- ケース1：アメリカ
収益構造の中心はキャッシュフロー。
・市場が巨大
・借り手の層が厚い
・賃料上昇が早い
・銀行融資が使いやすい
→結果として“家賃収入で回す投資”が成立する。
平均利回り：5〜8％（都市・物件次第）
- ケース2：東南アジア（タイ、フィリピン、ベトナム）
売却益狙いが主軸。
理由はシンプルで、人口増加・都市化で価格上昇が起こりやすいから。
- ケース3：中央アジア（モンゴルなど）
短期での価格上昇＋高利回りのハイブリッド型。
都市成長スピードが日本や欧米の10〜20倍の伸び率で、
“未成熟市場ゆえの投資妙味”が存在する。
- 結論
日本での不動産観を持ったまま海外に入ると失敗する。
その国が
・キャッシュフロー型なのか
・キャピタルゲイン型なのか
・ハイブリッド型なのか
を理解しないと、投資戦略が噛み合わない。
真実②：海外不動産は“情報の非対称性”がとにかくデカい
海外不動産は、情報に差があるほど利益が出る世界。
海外の市場は、日本のように全部が透明化されていない。
日本ではダメな営業トークも、海外では平然と行われる。
代表的な「非対称性」
・相場が公開されていない
・売主と仲介が同一人物
・物件の欠陥を説明しない文化
・建設遅延は“普通”
・手続きに法律のグレーゾーンが多い
典型的な失敗例
・“利回り10%保証”に飛びつく
・建設途中で止まって返金されない
・現地法人が実質ペーパーカンパニー
・賃貸管理会社が半年後に消える
海外では「相手の情報量が多い方が勝つ」。
情報戦で負けると、金利が高い国では一撃で資産が溶ける。
真実③：海外不動産は“日本と現地のパートナーの質”で99％決まる
海外不動産投資で勝つ人は、例外なく“日本と現地の双方でプロフェッショナル”を持っている。
建設遅延が発生したとき、そもそも「誰に文句を言うべきなのか」すら分からない国は多い。
その国の文化・商慣習・不動産法・税制を把握した現地パートナーがいれば、トラブルの95％は防げる。
日本でよくある誤解
「日本の大手の紹介だから安心」「現地大手デベだから安心」は誤り。
アジアでは、企業規模よりも
・その担当者が本当に動くか
・現場に権限があるか
・政治的コネクションがあるか
で結果が変わる。
海外投資は“人脈ゲーム”
結局のところ、海外投資は
「誰と組むか」＞「どの物件に投資するか」
が全て。
■まとめ：海外不動産は“本質を知る者だけ”が勝てる
3つの真実を踏まえると、海外投資で成功するための条件は明確だ。
- 国ごとの収益構造を理解する
- 情報の非対称性を逆手に取る
- 信用できる現地パートナーを作る
この3つを押さえれば、海外不動産は“国内より圧倒的に高いリターン”を狙える。
