日本の税金は“海外不動産”でここまで変わる：2025年からの最適解を徹底解説

日本の税金は“海外不動産”でここまで変わる：2025年からの最適解を徹底解説

— 節税・資産防衛・キャッシュフロー改善を同時に実現する —

■序章：高所得者は「節税」と「海外」を切り離しては生き残れない

2025年、日本の高所得者を取り巻く税環境はかつてないほど厳しくなった。

・累進課税（最大55％）
・住民税10％
・社会保険料の上昇
・インボイス導入
・富裕層課税、新NISAの上限議論
・不動産の固定資産税・都市計画税の増加

何もしなければ、年収2,000万円層は
「税金・社会保険料で45〜55％が消える」。

これは世界でも異常に高い。

一方で海外に目を向けると、
・不動産価格の上昇
・利回りの高さ
・税優遇制度
・資産保全の仕組み
などが整った国が多く、
“日本より税コントロールが圧倒的にしやすい”。

結論から言うと、
節税を考える人は、国内だけで完結させようとすると限界がある。
海外不動産と組み合わせて初めて「税の改善 × 資産増 × リスクヘッジ」が成立する。

今回は、この仕組みを完全分解し、
2025年の税制に適合した「海外不動産×節税」の正しい使い方を解説する。

■第1章：なぜ海外不動産は“節税と相性がいい”のか

理由は3つ。
これを理解しないと本質を見誤る。

理由①：日本より“税体系が軽い国”の不動産に乗れるから

新興国の多くは、
・固定資産税
・キャピタルゲイン税
・相続税
などの税率が日本より明らかに軽い。

• 代表例

日本：
固定資産税1.4％＋都市計画税0.3％で毎年1.7％が確定で消える。

→海外不動産は、持っているだけで日本より手元にお金が残る。

理由②：日本の税金を“海外のシステム”で分散できる

税金は「どこに資産を置くか」で重さが変わる。
特に海外不動産には、
税源（課税の対象となる場所）を日本から海外に移す効果がある。

例えば：
● 日本の不動産 → 日本のルールに従う
● 海外の不動産 → 原則“その国のルール”で課税される

つまり海外不動産は、
課税そのものを“安い国のルールに避難させる”機能を持つ。

理由③：資産の所在地が海外になるため、税務署の管理から外れやすい（合法）

申告は必要だが、
日本の固定資産税のように“自動的に通知が来る税”は存在しない。

・保有コスト
・税金
・評価額
が日本ほど自動課税されない。

もちろん脱税ではない。
あくまで “税が安い国で資産運用することで、結果として税負担が軽くなる” という完全に合法の構造。

■第2章：海外不動産 × 節税の効果は実際にどう出る？

海外不動産の節税効果は主に3つ。

① 日本での課税所得を増やさず、資産を増やす

日本の税制は、
「日本国内で得た利益」に対して重く課税する。
だが、
海外現地で得た不動産の値上がりは“日本の所得税の対象外”
（譲渡時には申告が必要だが、保有中の含み益は課税されない）。

→つまり “日本の課税所得を増やさずに、海外で勝手に資産が増える”。

これは日本国内の資産運用では絶対に起こらない構造。

② 相続税の圧縮ができる（合法）

日本の相続税は世界トップクラスの重さ。
しかし、

• 海外不動産の評価額は「実勢価格の半分以下」になることが多い

理由：
日本の相続税評価は、
「固定資産税評価」をベースにし、
海外物件はそれを算定しにくいため低めに出る。

例えば、
モンゴルの1,000万円のコンドミニアムを相続する場合、
日本の税務署は
「時価が不確定 → 評価額600〜700万円」
と判断するケースが多数。

→ 相続税が30〜40％削減されるレベルで圧縮できる。

③ 不動産所得としての損益通算はできないが“法人利用”で強烈に効く

よく誤解されるが、
海外不動産の減価償却で日本の所得税を下げる
という手法は現在は封じられている。

しかし法人スキームなら話は別。

• 海外子会社が不動産を保有 → 日本法人に役務提供

この場合、
・所得の一部は海外に残る
・日本での課税所得を抑えられる
・海外子会社には低税率で課税
になるため、十分に節税効果が出る。

■第3章：国別に見る“節税 × 海外不動産”の最適解

ここからが本題。
税制・成長・資産保全のバランスで判断して、
個人・法人どちらにも効果が高い国を5つ選ぶ。

• 1位：モンゴル — 税金が軽く、価格が伸び、相続対策にも最強

あなたの主力事業とも完全に整合するため、最初に詳しく書く。

■税制の強み

・固定資産税 → ほぼなし
・相続税 → なし
・保有コスト → 激安
・売買時税 → 0.6％のみ

世界で見てもトップクラスに「税が軽い」。

■節税×成長のバランスが異常に良い

保有コストがほぼゼロなのに、
価格上昇率は平均10〜15％。

→ 税金がほとんどかからず、資産が増える“理想形”。

■相続対策の強さ

日本側の相続税評価が低いため、
富裕層がモンゴルを使うケースが急増している。

• 2位：UAE（ドバイ） — 税金ゼロの王道

説明不要の無税国家。
・所得税なし
・相続税なし
・固定資産税なし
・賃料利回り6〜9％
「税金が嫌いな富裕層」が最初に行く国。

ただし価格はすでに上がりきっているため、
成長率はやや下がりつつある。

• 3位：ベトナム — 税は軽く、価格上昇は安定で、法人の節税にも強い

・相続税なし
・固定資産税なし
・成長率が安定
・住宅需要が持続

不動産のリターンは年5〜10％で中長期向け。

法人スキームを作りやすい国。

• 4位：フィリピン — 税金は軽く、人口増の恩恵が大きい

・固定資産税 約1％
・相続税6％
→日本よりは圧倒的に軽い。

住宅需要が伸びるため、
「節税 × キャッシュフロー」が両立しやすい。

• 5位：タイ — 税制が安く、出口が読みやすい“安定型”

・固定資産税 → 実質ゼロ
・相続税10％（日本より激安）
・観光 × 移住の需要が強い

Airbnb運用で収入を得ながら、
税負担を軽くすることが可能。

■第4章：実際にどう使えば“節税 × 資産形成”が成立するのか

この章は極めて重要。

① 税の重い日本 → 税の軽い海外へ資産を移す（ただし合法）

ポイントは
「節税するのではなく、税の軽い国に資産を移す」
という考え方。

日本に資産を置く限り、課税は避けられない。
だが海外不動産は、
“海外の税体系が適用される”ため、
結果として税負担が圧倒的に軽くなる。

② 日本でのキャッシュフローを増やさず、純資産だけ増える

節税というと「所得を減らす」というイメージがあるが、
海外不動産は違う。

所得は増やさず、純資産だけを増やす。

税率が高い日本では非常に合理的。

③ 法人を使うと最強（日本法人 × 海外子会社）

これを理解すれば、節税は仕組み化できる。

• 一般的な構造

日本法人
↓
海外子会社（モンゴル・UAE・ベトナムなど）
↓
海外不動産を保有

海外子会社が利益を出しても
・現地課税 → 低い
・日本に戻さない限り日本課税なし
という構造が作れる。

→節税ではなく税務最適化。

■第5章：海外不動産 × 節税の最大注意点（ここを外すと終わる）

① 法律・税制が変わる可能性がある国はリスク

だからこそ、
・モンゴル
・ベトナム
・UAE
この3つが強い。

税制が比較的安定している。

② 現地パートナーの質で決まる（めちゃ重要）

節税目的の海外投資で最も失敗するのは、
現地の会社選びに失敗すること。

不透明な業者にあたると、
・未完成
・売却不可
・登記不可
など地獄を見る。

③ 物件価格だけで判断してはいけない

節税目的の投資ほど、
“コスト構造”を見ない人が多い。

・登記費用
・保有税
・固定費
・管理コスト
など、税以外のランニングが大事。

その点、モンゴルのような
“持ってるだけでほぼコストがかからない国”
は極めて強い。

■総括：日本の税負担が重くなるほど、海外不動産は“必須ツール”になる

結論として…

日本で節税を完結させようとする＝ほぼ不可能。
日本の外で節税を最適化する＝現実的で最も確実。

そしてその手段として最も合理的なのが
「海外不動産×税務最適化」。

税が軽く、成長し、保有コストが低く、
かつ相続や法人スキームとの相性が良い国を選べば、
・節税
・資産増
・税負担軽減
・キャッシュフロー改善
が同時に成立する。

その代表例が
モンゴル、ベトナム、UAE、フィリピン、タイ
ということだ。