海外不動産のプロの視点からリアルに解説
海外不動産投資という言葉を聞くと、多くの人が「利回りが高い」「資産分散になる」「日本より成長している国に投資できる」といったポジティブなイメージを持つかもしれません。確かに、海外不動産には日本の不動産にはない魅力があるのも事実です。
しかし一方で、海外不動産投資には日本の不動産投資とは全く違うリスクが存在します。そして実際に、海外不動産投資で失敗している投資家も少なくありません。
私自身、これまで海外不動産に関わる仕事をしてきた中で、多くの投資家の成功例と同時に、残念ながら失敗例も見てきました。そしてその失敗の多くは、実は非常に共通しています。
この記事では、海外不動産の現場に関わる立場から、初心者が陥りやすい典型的な失敗パターンについて詳しく解説していきたいと思います。これから海外不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしていただければと思います。
「利回りの数字」だけで判断してしまう
海外不動産投資の初心者が最も陥りやすい失敗が、利回りだけを見て投資判断してしまうことです。
海外不動産の広告を見ると、よく
「利回り10％」
「利回り12％」
といった魅力的な数字が並んでいます。日本の都市部の不動産利回りが3〜5％程度と言われる中で、こうした数字を見ると非常に魅力的に感じる人も多いでしょう。
しかしここで注意が必要なのは、その利回りが
・表面利回りなのか
・実質利回りなのか
・想定利回りなのか
という点です。
海外では、かなり楽観的な前提で利回りを計算しているケースもあります。空室リスクや管理費、税金などを考慮すると、実際の利回りはかなり下がることもあります。
利回りはもちろん重要ですが、それだけで投資判断をしてしまうのは非常に危険です。
「国」を理解せずに投資してしまう
海外不動産投資では、物件を見る前に国を見ることが非常に重要です。
日本の不動産投資では、基本的に法制度や政治体制が大きく変わることはありません。しかし海外では、国によって
・政治体制
・法律
・通貨
・税制
が大きく異なります。
例えば
・外国人が不動産を持てない国
・外国人は借地権しか持てない国
・所有ルールが突然変わる国
なども存在します。
実際に海外では、外国人の不動産所有ルールが変更されるケースもあります。
つまり海外不動産投資では
物件より国が重要
と言っても過言ではありません。
国の政治安定性や法制度を理解せずに投資してしまうのは、大きな失敗につながる可能性があります。
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