「同じ不動産」でも結果が分かれる本当の理由
不動産投資の相談を受けていると、日本のワンルーム投資で苦労している人の話を聞く機会は非常に多いです。特に都心部の区分マンション、いわゆるワンルーム投資については、「思ったほど収益が出ない」「売ろうとしても残債が多くて身動きが取れない」という声を何度も聞いてきました。
一方で、海外不動産については、「海外だから難しそう」「リスクが高そう」という印象を持たれがちですが、実際には、しっかりと条件を見極めて購入した海外不動産の方が、結果として安定した成果を出しているケースも少なくありません。
もちろん、日本のワンルームがすべて失敗するわけでも、海外不動産が必ず成功するわけでもありません。しかし現実として、日本のワンルーム投資が苦しくなりやすい構造と、海外不動産が比較的成立しやすい構造には、明確な違いが存在しています。
その違いを理解しないまま、「日本は安全、海外は危険」という単純な発想で判断してしまうと、本来取れるはずだった選択肢を見落としてしまうことになります。
最初から高値で買わされる日本のワンルーム投資の構造
日本のワンルーム投資が苦しくなりやすい最大の理由は、最初から高値で購入しているケースが多いという点にあります。
特に日本国内の投資用ワンルームは、販売の仕組みとして、広告費や営業費、人件費などが多く価格に上乗せされていることが少なくありません。
例えば、都心の新築ワンルームが数千万円で販売されている場合、その価格の中には多くの販売コストが含まれていることがあります。
つまり、購入した瞬間から、実質的には市場価格より高い位置からスタートしていることになるのです。
この状態では、家賃収入を得ながら資産を増やすというよりも、「損失を取り戻すために長く持ち続ける」状態になりやすくなります。
これは投資として非常に不利なスタートラインです。
家賃が伸びない市場という現実
日本のワンルーム投資が苦戦しやすいもう一つの理由は、家賃が伸びにくい市場であることです。
日本は人口減少が進んでいる国です。もちろん東京などの一部都市では人口が集中していますが、全国的に見ると住宅需要は徐々に減少していく方向にあります。
さらに、新築物件が次々と供給されるため、中古物件の競争力は年々弱くなっていきます。
つまり、
・購入価格は高い
・家賃は上がらない
・競争は激しくなる
という三重の圧力がかかる構造になっています。
この状態では、収益が安定しにくいのも当然と言えるでしょう。
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