「利回り20％」の裏側で起きていたリアルな話

ここ5〜6年ほど前、節税を目的とした不動産投資の一つとして、低価格の築古戸建投資が一気に広がった時期がありました。

特に、

・400万円〜800万円程度

・築40年〜50年の木造戸建

・少し郊外のエリア

こういった条件の物件が、「減価償却を使った節税」と「高利回り」というキーワードで多くの投資家に販売されていました。

当時は

「表面利回り15％〜20％」

「減価償却で節税できる」

「少額から始められる」

といった魅力的な言葉が並び、多くの人がこの投資に参入しました。

実際、私の周りにもこのスキームに乗った知人が複数います。

そして、数年が経った今、彼らから聞く話は、当初想像していたものとはかなり違う内容でした。

今回は、そのリアルな話を整理しながら、低価格築古戸建投資の本当のリスクについて考えてみたいと思います。

最初の数年は「順調」に見える

まず誤解のないように言っておきたいのは、最初の数年は確かに順調に見えるケースが多いということです。

私の知人たちも、購入当初はかなり順調でした。

例えば、

・利回り15％以上

・空室も少ない

・減価償却で税金が下がる

という状態が続いていました。

「これは良い投資だった」

そう感じていた人がほとんどだったと思います。

しかし、この状態は長く続きませんでした。

数年後に始まる「修繕地獄」

築古戸建投資で最初に訪れる大きな壁が、修繕費です。

築40年、50年の建物というのは、当然ながら様々な箇所が劣化しています。

最初は小さな修繕から始まります。

・給湯器の故障

・水回りの不具合

・屋根の補修

しかし年数が経つにつれて、問題は大きくなっていきます。

私の知人の一人は、最初は順調に回っていた物件で、ある年に100万円以上の修繕費が発生しました。

当初は「利回り20％」と聞いていたのに、修繕費を入れると一気に収益が崩れる。

これが築古戸建投資の現実です。

高齢入居者が増えるという現実

築古戸建の入居者には、ある傾向があります。

それは、高齢者が多いいうことです。

もちろん悪いことではありません。

しかし投資という観点では、いくつかの問題が出てきます。

例えば、

・家賃滞納

・連絡不通

・生活トラブル

といった問題です。

知人の中には、入居者と連絡が取れなくなり、管理会社や警察を巻き込む事態になったケースもあります。

これも、表面利回りだけでは見えない現実です。

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