デベロッパー分析・物件選定・エリア判断・PM（管理）・利回り構造まで完全に理解する
海外不動産は“知っているか、知らないか”で失敗率が100倍変わる。
要するに、実務の知識があれば勝てるし、なければ事故る世界だ。
今回は以下を深掘りする：
• デベロッパーの見抜き方（実務）
• プレビルド投資の本質
• エリア分析の技術
• 物件選定の流れ
• 利回りの構造
• PM（管理会社）の正しい選び方
• 国別“勝ち筋”と攻略法
専門家の現場スキルを丸ごと吸収するイメージで読んでほしい。
■ 1. デベロッパーを見抜けるかで成功率が決まる
海外不動産における勝敗の8割は“デベロッパー選別”。
日本のように大企業が当たり前に建てる国ではない。
国によっては、
「資金が尽きて未完成のまま放置」
「倒産して建設中断」
が日常。
デベロッパー選定こそ最強のリスク対策であり、最大のリターン源。
1-1. デベロッパー審査で必ず確認する10項目
これはプロが現場で使う“ガチのチェックリスト”。
1. 過去に竣工したプロジェクトの数
→ 3〜5案件以上の実績が必須。
2. 過去プロジェクトの遅延率
→ 50％以上遅れている会社は危険。
3. 過去物件の品質（内装・外観・設備）
→ 実際に現地で内覧すべき。
4. 資本金・財務情報の透明性
→ 小資本の会社は途中で資金ショートしやすい。
5. 施工会社（ゼネコン）のレベル
→ 建てるのはデベロッパーではなく“施工会社”。
6. 販売スピード
→ 売れ残りが多い=市場の評価が低い。
7. 銀行融資がついているか
→ 銀行が信用していないプロジェクトは危険。
8. 現場の進捗レポートを公開しているか
→ 毎月更新が理想。
9. 引き渡し後の管理体制
→ PM部門を持っている会社は強い。
10. 前科（トラブル履歴）の有無
→ 竣工遅延・不正・倒産歴は即アウト。
1-2. 実績を“見せられない”会社は論外
海外では、
「資料だけ立派」「CGだけ綺麗」
という会社が山ほどある。
最も大事なのは、
“実際に完成した建物の品質”
これだけ。
■ 2. プレビルド（未完成物件）の真価と扱い方
海外不動産の醍醐味のひとつが、プレビルド（未完成物件）だ。
竣工前に購入するため、
価格上昇を最も取りやすい投資手法。
ただし、
素人が一番事故るのもプレビルド。
2-1. プレビルドのメリット
• 竣工までに10〜30％値上がり
• 初期費用が低い
• 分割払いが可能（国による）
• 都市成長を最大で享受できる
成長市場では、竣工前に転売して利益を取る“フリップ投資”も成立する。
2-2. プレビルドのリスク
• 竣工遅延
• 品質が低い
• そもそも建たない
• デベロッパー倒産
メリットも巨大だが、リスクも巨大。
だからこそ、デベロッパー審査が命となる。
2-3. プレビルドを買うべき市場・買うべきでない市場
買って良い市場：
• モンゴル
• ベトナム
• カンボジア（一部）
• フィリピン
• UAE
買うべきでない市場：
• 人口減少国
• 賃貸需要が弱い国
• 建設規制が緩すぎる国
■ 3. エリア選定が“すべてを決める”
海外不動産市場では、同じ国でも“エリア”が利益を決定する。
もっと言えば、
エリア ＞ デベロッパー ＞ 物件
の順で重要。
3-1. エリア分析の4大指標
1. 人口流入（インバウンド・地方→都市の移動）
2. 企業進出（外資のオフィス・工場）
3. 交通インフラ（道路・鉄道・空港）
4. 政府の都市開発計画（マスタープラン）
3-2. 人口流入は最強の指標
人口が流入するエリアは、
• 家賃が上がる
• 空室率が低い
• 建設需要が強い
• 土地価格が上がる
という“黄金パターン”ができる。
3-3. 企業進出で都市の将来が読める
外資企業は、未来がある都市にしか投資しない。
外資が集まる街＝発展する街
これは歴史が証明している。
3-4. 交通インフラは地価を動かす
新駅・高速道路・空港拡張などは地価を押し上げる。
国によってはインフラ開発のスピードが爆速。
■ 4. 物件選定：プロが使う6段階フロー
海外不動産を選ぶとき、やるべきことは順番化されている。
STEP1：国を選ぶ
→ 資産成長率・人口・経済・通貨を判断。
STEP2：都市を選ぶ
→ 人口流入・企業・インフラで仕分け。
STEP3：エリアを選ぶ
→ 地価上昇ポイントをピンポイントで探す。
STEP4：デベロッパーを選ぶ
→ 実績・財務・施工会社で厳格審査。
STEP5：物件を選ぶ
→ 間取り・階数・眺望・価格を比較。
STEP6：運用・PMを決める
→ 管理会社の実力で収益が決まる。
■ 5. 利回り構造の理解：海外では“複数の利益”が同時に発生する
海外不動産投資の魅力は、利益が1つではないこと。
5-1. 海外不動産の利益構造
1. キャピタルゲイン（価格上昇）
2. インカムゲイン（家賃収入）
3. 為替差益
4. 現地銀行高金利預金
5. 節税（国による）
日本では1つか2つだが、海外は4つ以上の利益が同時に出る。
5-2. レントギャップが大きい国は儲かる
レントギャップ＝
「賃料に対して物件価格が安い状態」
例：
• 物件価格1,500万円
• 年間家賃120万円（利回り8％）
日本ではあり得ない。
5-3. 成長国では“利回り×値上がり”がセット
賃料上昇＋価格上昇のコンボがあるため、
複利で資産が増えていく。
■ 6. PM（管理会社）が投資成果を決める
物件よりPM会社のほうが重要な国すらある。
6-1. 良いPM会社の特徴
• 入居者マーケティングが強い
• 修繕が早い
• 清掃品質が安定
• 家賃回収が堅い
• オーナー向けレポートが透明
• 日本語対応スタッフがいる
6-2. 悪いPM会社の特徴
• 連絡が遅い
• 滞納が多い
• 修繕放置
• 清掃が雑
• レポートが不透明
• オーナーの問い合わせを無視
こういうPMに当たると、利益はすべて消える。
■ 7. 国別 “勝ち筋” を整理する
前編よりさらに実務目線で、
海外不動産の主力国を“どこで稼ぐのか”まで明確化する。
7-1. アメリカの勝ち筋
• 中古物件 × 長期賃貸
• 価格上昇 × 家賃上昇の安定コンボ
• 法制度が強く、安心度が高い
7-2. モンゴルの勝ち筋
• プレビルドの価格上昇
• 銀行金利10〜14％の複利
• 都心エリアの賃貸需要が激烈
• インフレを“味方にできる”市場
7-3. ベトナムの勝ち筋
• ホーチミン中心地の未完成物件
• 外資進出エリアの賃料上昇
• 都市開発による価格上昇
7-4. カンボジアの勝ち筋
• USDで運用できる
• 都心の高利回り
• 若者人口の成長
■ まとめ
今回は、海外不動産投資の“実務”を中心に深掘りした。
特に重要なのは以下の5点。
1. デベロッパー選定がすべて
2. エリア分析は人口・企業・インフラ
3. プレビルドは強烈な武器だが扱いを誤ると危険
4. PM（管理会社）が収益を決める
5. 国別の勝ち筋を理解して“戦い方”を変える
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