【物件の買い方・売り方】
― 海外・国内どちらにも通用する「買う・持つ・売る」の本質 ―
不動産投資の世界では、「何を買うか」よりも、「どう買うか」「どう売るか」の方が重要になる。
同じ物件を購入しても、買い方ひとつで利回りも出口価値も大きく変わり、売り方次第では手元に残る利益が数百万円単位で変わる。
特に海外不動産や新興国の投資では、日本の常識がそのまま通用しない。買い方の手順、リスクの見方、出口の作り方を理解していないまま参入すると、想定より利益が出ない、売れない、税金が重いなどの失敗に直結する。
この記事では、不動産の「買い方」「売り方」を、初めての人でも迷わず判断できるように、流れに沿ってわかりやすくまとめる。
どの国の不動産でも共通して使える“投資の基礎体力”となる内容だ。
■ 1. 不動産の買い方：入口で9割決まる
不動産は、入口（購入時の判断）が全てを決める。
価格、立地、規制、運用の可否、管理体制、出口需要──これらを正しく見抜けるかどうかで、投資の成功確率は決まる。
● 1-1. 最初に判断するべきポイントは「収益構造」
多くの投資家が、物件価格や外観、周辺環境ばかりを見るが、本当に見るべきは「収益構造」だ。
どの国でも、物件の価値は以下の公式で決まる。
収益 ー コスト ＝ 実質利回り
この「収益構造」を理解せずに購入すると、見た目の利回り（表面利回り）に騙され、想定より利益が出ない。
特に海外不動産では、賃料と管理費の比率、修繕費の頻度、税金の種類が日本より複雑で、国ごとに違う。
最も重要なのは、
“手残り（キャッシュフロー）が黒字化するか”
であり、表面利回りだけを見てはいけない。
● 1-2. 「立地」は“現在価値より将来価値”で判断する
立地が重要なのは当たり前だが、重要なのは「今の良さ」ではない。
見るべきは以下の3つ。
• 人口が増える（または流入する）エリアか
• インフラ・再開発計画が進んでいるか
• 借り手・買い手の層が厚いか
国内外問わず、将来価値のないエリアは賃料が伸びず、出口も弱い。逆に、再開発が進むエリアでは、キャピタルゲインが狙える。
特に海外では、鉄道の延伸、商業施設の建設、外資の流入などが価格上昇の主要因になる。
● 1-3. 「規制」を必ず把握する（Airbnb、用途規制、外国人規制など）
海外不動産で最も多い失敗が「規制を知らずに買った」ケース。
短期賃貸が禁止されていたり、外国人の所有に制限があったり、税務申告の義務が複雑だったり──国によって全く異なる。
特に注意が必要な規制：
• Airbnb・短期賃貸規制（違反は罰金が大きい）
• 外国人の土地所有の可否
• 土地と建物の所有形態（リースホールドかフリーホールドか）
• 税金（固定資産税・賃料課税・売却時課税）
• ローンの可否（外国人向け金利は高い）
規制を無視した投資は「失敗の最短ルート」になる。
● 1-4. 「管理」を軽視しない
海外不動産では、管理体制で利回りが大きく変わる。
管理が悪いと、賃料滞納、破損、清掃トラブル、レビュー低評価などが起き、稼働率が下がる。
確認すべき点：
• 管理会社の実績・レビュー
• 修繕対応のスピード
• 清掃品質
• 稼働率の平均値
• 賃料の適正査定ができるか
不動産投資は「管理がすべて」と言っても過言ではない。
● 1-5. 価格交渉と購入プロセス
買う物件が決まったら、必ず価格交渉を行う。
特に海外は価格交渉の余地が大きい。
さらに、購入プロセスは国によって異なる。
例：
• アメリカ：エスクロー（第三者機関）を経由して安全に取引
• 東南アジア：手付金 → 本契約 → 分割支払い
• モンゴル：不動産署で登記、購入者の権利が強い
• 日本：宅建士による重要事項説明が義務
どの国でも共通するのは、
“書類と契約の透明性”が最重要
ということだ。
■ 2. 不動産の売り方：出口戦略こそが投資の本質
投資で最も難しいのが“出口”。
買うことよりも、売ることの方が難易度が高い。
● 2-1. 売却のタイミングは「需要の強さ」で決める
値上がりしたタイミングで売るのではなく、
“買い手が多いタイミングで売る”
のが最も効率が良い。
不動産価格は、
経済状況・金利・為替・観光需要・人口動態などに影響されるが、
本質は以下の1つ：
＝欲しい人が多い時に売ること。
● 2-2. 国ごとの売却コストを把握する
売却時の費用は国によって大きく違う。
例：
• アメリカ：FIRPTA（10%）＋州税で17〜23%源泉
• 日本：仲介手数料＋登記費用＋譲渡税
• フィリピン：キャピタルゲイン税6%＋その他
• タイ：Transfer FeeやWithholding Tax
• モンゴル：キャピタルゲイン税10%
売ってから「こんなに税金が取られるの？」と驚く人が非常に多いが、
出口コストは投資前に把握しておくべきだ。
● 2-3. 価格設定は“売れる価格”が正義
高く売ろうとして高値で出すと、
売れずに半年〜1年経ち、結果的に価格を下げる羽目になる。
不動産は
最初の価格設定が8割
と言われるほど重要。
● 2-4. 内覧数 × 問い合わせ数 = 売却スピード
問い合わせが少ないのは「価格か魅力の問題」
内覧が入らないのは「市場が求めていない価格」ということ。
物件は
“買われるものではなく、選ばれるもの”
という視点を持つ必要がある。
● 2-5. 賃貸中の物件は“出口が弱い”
海外でも日本でも、
賃貸中の物件は「投資家向け」にしか売れないため、
買主層が狭くなる。
賃貸中のまま売ると、
出口価値が10〜20%下がることもある。
● 2-6. 修繕・クリーニング・写真で価値が変わる
特に海外物件は
• 室内のクリーニング
• 修繕
• 内装のアップデート
• プロカメラマン撮影
で売却価格が平気で5〜15%変わる。
不動産は
“見た目の改善”が最も費用対効果の高い投資
である。
■ 3. 「買い方」と「売り方」には共通点がある
結局、不動産投資は
買い方と売り方の共通部分を理解した人が勝つ。
共通点は以下の通り。
• 需要の強い物件を選ぶ
• 稼働率や収益が安定する立地を選ぶ
• コストを把握する（管理費・修繕費・税金）
• 不透明な物件は避ける
• 価格は“適正値”を見て判断する
• 出口で買い手が多い物件を選ぶ
この基準を満たせば、
国内・海外どちらでも投資の成功確率は高まる。
■ 4. 不動産投資は「情報の質」で勝負が決まる
特に海外不動産では、
正確な情報を得られるかどうかが投資の質に直結する。
国によって
• 税制
• 慣習
• 購入プロセス
• 管理会社の質
• 規制の強さ
• 価格変動
が全く違うため、
日本の一般常識で判断すると失敗しやすい。
あなたが持つべき視点はたった1つ：
“本当に信頼できる専門家に相談できる環境を持つこと。”
■ 5. まとめ
不動産投資は、
買い方 → 運用 → 売り方
この3つの流れで、投資の成功が決まる。
入口だけで判断するのは危険だが、
出口だけを見て投資するのもまた危険。
正しい手順と情報を得ることで、
不動産投資は初めて「安定資産」として機能する。
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