【不動産の相続 基礎ガイド】
― 相続トラブルの8割は「知識不足」から始まる。仕組みを理解するだけでほぼ解決する ―
不動産の相続は、ほとんどの人が一生に数度しか経験しない。
しかし、一度トラブルになると、家族間の亀裂・長期紛争・税負担・売却不能など、極めて大きな問題に発展しやすい分野でもある。
特に不動産は、預貯金と違い“割り切れない資産”であるため、「誰が住むのか」「誰が持つのか」「どう分けるのか」が明確でないと、必ず揉める。
そして、相続トラブルの大半は、“知識さえあれば防げるもの” だ。
この記事では、不動産相続の基礎を初めての人でも理解できるように、文章形式でシンプルに整理する。
日本国内だけでなく、海外不動産を所有しているケースにも応用できる“相続の原則”をまとめている。
■ 1. 不動産相続で最も重要なのは「誰が何を相続するか」を最初に決めること
相続は「亡くなった時点」で始まるため、生前に話し合いができないケースが多い。
その結果、残された家族が判断することになり、ここで意見がぶつかる。
相続は、本質的にはとてもシンプルだ。
誰が、どの不動産を、どの割合で引き継ぐか。
しかし、不動産は分けにくい。
• 土地 → 分筆しない限り複数人で共有することになる
• 建物 → 誰かが住む／貸す／売る の選択が必要
• 海外不動産 → 国ごとに相続制度が違う
預金のように均等に分けられないため、「共有」に逃げるケースが多い。
だが、不動産の共有は“相続トラブルの元凶”である。
■ 2. 「共有名義」は相続トラブルを生む最大要因
不動産を共有にすると、何をするにも“全員の合意”が必要になる。
• 売却したい
• 修繕したい
• 建て替えたい
• 賃貸に出したい
• 名義を整理したい
これらすべてが一人でも反対すると進まない。
家族間の意見が一致しないと、売ることも貸すこともできず、不動産は“塩漬け”になる。
さらに、共有者の一人が亡くなると、共有者が“枝分かれ”し、さらに人数が増える。
これを数十年繰り返すと、誰が持っているのか分からない“所有者不明土地問題”が起きる。
結論は明確だ。
相続した不動産は、できるだけ早く“単独名義化”することが理想
これが円滑な相続の最重要ポイントである。
■ 3. 相続税は“不動産の種類と評価方法”で大きく異なる
不動産は「評価方法」が現金とは全く違う。
これを理解していないと、相続税の計算を誤る。
● 土地の評価
国が公表する「路線価」で評価する。
実勢価格（市場価格）より低いことが多く、
たとえば 5,000万円で売れる土地でも、相続税評価は 3,000万円前後になることがよくある。
● 建物の評価
固定資産税の評価額で計算され、これも市場価格より低い。
● マンションの評価
土地の持分と建物の評価額の合計で算出。
購入価格より低く評価されるため、相続税対策として有効なケースが多い。
● 海外不動産の評価
国によって算出基準が異なるため、相続税評価は専門家に依頼する。
ここで重要なのは、
“不動産は現金と違い、評価が低く出ることが多い”
という事実だ。
資産の形を変えるだけで相続税が軽くなることもある。
■ 4. 相続税の納税は“10か月以内”。不動産が多いと現金不足になる
不動産が多く、現金が少ない家庭ほど、相続税の支払いが厳しくなる。
なぜなら、相続税の支払い期限は「相続開始から10か月」だからだ。
不動産ばかりで現金がないと、
急いで不動産を売るしかない。
しかし、“相続は突然来る”ため、
準備していないと「安く売る」「売れない」という問題が起きる。
これを防ぐために、
生前の段階で処分・整理・名義変更を行うことが最も重要 となる。
■ 5. 相続で揉めるポイントは「感情 × 利害」である
相続トラブルの構造はとてもシンプルで、
• 感情（誰が一番世話をしたか）
• 利害（誰が一番得をするか）
この2つの衝突である。
不動産は“明確な金額”ではないため、
同じ価値観で話すことが難しい。
• 「実家を売りたくない」
• 「売らないとお金が払えない」
• 「長男が住むべきだ」
• 「平等に分けるべきだ」
こうした意見がぶつかり、深刻化する。
相続は、
“誰かが悪い”のではなく、情報不足のまま判断することで対立が起きる。
これが本質だ。
■ 6. 相続前に“必ずやるべき”3つの準備
相続の成功は、実は「相続が始まる前」に決まる。
以下の3つを整えておくだけで、
9割のトラブルは回避できる。
● ① 財産の棚卸し
不動産・預金・保険・借入・海外資産などを一覧化し、家族が見える状態にする。
● ② 名義と所在地の整理
不動産の名義が古いまま・住所が不明・書類が紛失しているなどは非常に多い。
相続が始まる前に整えておくのが理想。
● ③ 遺言・生前贈与・家族信託の活用
誰に何を渡すのか、生前の意思を明確にしておくほど、相続はスムーズになる。
海外不動産がある場合は、
その国の法律に沿って相続準備を整える必要がある。
■ 7. 実家の相続が“最も難しい”理由
日本で最も揉めるのが「実家」である。
理由は明確だ。
• 価値が高い
• 感情が強い
• 誰が住むか決めにくい
• 共有にしがち
• 売却すると反対する家族が出る
この組み合わせが、争いを生む。
理想的な対処は：
“誰が住むか、住まないならどう売るか”を生前から話し合うこと。
実家は相続資産の中で最も判断が難しいからこそ、
事前準備が必要となる。
■ 8. 海外不動産を相続する場合の注意点
海外不動産は、相続の複雑さが2倍になる。
主に以下の問題が出る：
• 各国の民法・相続法が違う
• 物件管理会社との契約が不明瞭
• 税金（現地・日本双方）
• 売却プロセスが複雑
• 登記変更が難しい場合がある
• 日本の相続税にも課税される
海外不動産は魅力が大きい反面、
相続時の手続きはハードルが高く、
専門家のサポートが事実上必須。
■ 9. まとめ：不動産の相続は“情報 × 事前準備 × 単独名義化”で解決する
不動産相続の原則は以下の通り。
• 共有は最悪の選択肢
• 不動産は評価額と市場価格が違う
• 相続税は10か月以内に現金で支払う
• 実家が最も揉めやすい
• 海外不動産は日本より複雑
• 相続は“始まる前に”準備しておくべき
相続が起きてから考えるのでは遅い。
不動産を持つ以上、誰にどう渡すかを決めることは、最も重要な資産管理のひとつである。
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• 不動産を共有したままにしていて不安
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