海外不動産投資を検討していると、ほぼ必ず出てくる疑問があります。
「新興国不動産って、結局どこがいいんですか？」
「モンゴルって他の国と比べてどうなんですか？」
正直に言います。
“一番良い国”は存在しません。
あるのは、「あなたの投資目的に合う国」と「合わない国」だけです。
ここでは、実際に比較検討されやすい新興国を軸に、モンゴル不動産の立ち位置をかなり分かりやすく整理します。
比較対象にする新興国について
今回、よく比較される以下の国・地域と並べて見ていきます。
- モンゴル（ウランバートル）
- フィリピン（マニラ・セブ）
- ベトナム（ホーチミン・ハノイ）
- カンボジア（プノンペン）
- タイ（バンコク）
※あくまで「都市部・区分マンション投資」を前提にしています。
① 成長ポテンシャルの比較
まず一番気になる「成長余地」からです。
モンゴル
- 経済成長率は高めだがブレが大きい
- 資源国＋人口集中型
- 首都一極集中が極端
→ 成長は「点」で起きやすい。
→ 当たると大きいが、選別が重要。
フィリピン
- 人口増加が非常に強い
- 英語力が高く、BPO需要あり
- 成長は比較的安定
→ 中長期で読みやすい成長。
ベトナム
- 製造業・外資流入が強い
- 国としての勢いはかなりある
- 不動産価格はすでに上昇済み
→ 成長は続くが、初期フェーズは過ぎつつある。
カンボジア
- 中国マネー依存が強い
- 成長の波が一気に来て一気に引く
- ボラティリティが高い
→ 短期向け・上級者向け。
タイ
- 成長というより安定
- 観光依存が大きい
- 人口増加は弱め
→ 成長狙いというより利回り・運用型。
② 物件価格帯の比較（参入しやすさ）
モンゴル
- 新築でも600万〜1,000万円台が現実的
- 圧倒的にエントリー価格が低い
→ 少額で新興国に触れるなら有力。
フィリピン
- 800万〜2,000万円台
- 価格はやや上昇済み
ベトナム
- 1,500万〜3,000万円台
- 外国人枠の制限あり
カンボジア
- 1,000万〜2,000万円台
- 供給過多エリアあり
タイ
- 1,500万〜3,000万円台
- 安心感はあるが価格は高め
→ 価格面ではモンゴルが頭一つ抜けて低いです。
③ 外国人規制・買いやすさ
モンゴル
- 外国人でも区分所有OK
- 土地は制限あり
- 実務はシンプル
フィリピン
- コンドミニアム区分所有OK
- 法制度は比較的明確
ベトナム
- 外国人枠（全体の30%）あり
- 枠が埋まると購入不可
カンボジア
- 区分所有OK
- 法制度はまだ発展途上
タイ
- 外国人枠あり（49%）
- 法律は比較的安定
→ 制度の分かりやすさはフィリピン・タイ
→ 柔軟さはモンゴル
④ 利回り・運用の現実
モンゴル
- 表面利回り：6〜10%前後
- 賃貸は実需中心
- 管理次第で差が出る
フィリピン
- 表面利回り：5〜8%
- Airbnb依存になりやすい
ベトナム
- 表面利回り：3〜6%
- キャピタル狙い寄り
カンボジア
- 表面利回り：6〜10%（ブレ大）
- 空室リスク高め
タイ
- 表面利回り：4〜6%
- 安定だが爆発力は弱い
→ モンゴルは「利回りと成長の中間」
という立ち位置です。
⑤ 為替・カントリーリスク
これは正直に言います。
モンゴル
- 為替リスクは大きい
- 政策・景気の影響を受けやすい
→ ここを理解せずに投資するのはNG。
フィリピン・ベトナム・タイ
- 比較的安定
- 為替の急変は少なめ
カンボジア
- 米ドル経済だが国依存リスクあり
→ 安定性はモンゴルが一番低い
→ その分、価格に織り込まれている
⑥ 結局、モンゴル不動産はどんな立ち位置か？
かなりシンプルにまとめます。
- 安定性：低め
- 参入価格：非常に低い
- 成長余地：限定的だが一点集中
- 情報量：少ない
- パートナー依存度：高い
つまりモンゴルは、「低価格 × 首都集中 × 情報格差」を理解した人向けの市場です。
私の結論｜モンゴルは“最初の新興国”でも“最後の新興国”でもない
モンゴル不動産は、
- 初心者が勢いで入る市場ではありません
- かといって、上級者専用でもありません
「他の新興国と比較したうえで、あえて選ぶ人が向いている市場」です。
・小額で新興国を経験したい
・首都集中モデルが分かりやすい
・情報優位性を取りに行ける
・為替・制度リスクを理解できる
この条件に当てはまるなら、モンゴルは今でも十分に検討対象になります。
■海外投資の最新情報をチェック
海外投資・不動産・外貨運用・そして現在リアルに進めている案件の裏側まで、
すべてLINEで最速配信しています。
SNSでは絶対に話せない“本物の海外投資情報”を受け取れます。
▼ LINEで無料登録する
最新案件・市況・お得情報を最速で取得できます。
▼ 有料会員の豪華特典
★ 不定期オフ会（食事会・飲み会）
オフラインで投資家同士つながる場所を提供。
☆ 海外プロジェクトの共同参加権
一緒に事業を創り、海外投資に参加できる希少枠。
★ 海外ツアー参加権
現地銀行口座開設・視察ツアー・高金利運用の体験ができる。
☆ 優先的にプロジェクト紹介
少人数枠の非公開案件・投資スキームを優先案内。
★ その他特典多数
クローズドな投資家ネットワークへアクセス。
▼ 有料会員に登録して世界の投資情報を先取りする
有料会員はこちらから
